Taşınmaz mülkiyetinde önemli bir yer tutan önalım hakkı (eski adıyla şuf’a), Türk Medeni Kanununda düzenlenen, paylı mülkiyette paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak, taşınmazın yabancı kişilerin eline geçmesini önleyerek paydaşlık ilişkisinin ve taşınmazın bütünlüğünün korunmasına hizmet eder. Peki, önalım hakkı tam olarak nedir? Kaynakları nelerdir ve nasıl kullanılır? İşte bu soruların cevapları ve önalım hakkına dair bilmeniz gereken tüm detaylar…
Önalım Hakkının Anlamı ve Önemi: Paylı Mülkiyette Öncelikli Alım Gücü
Önalım hakkı, en basit tanımıyla, bir paydaşın hissesini üçüncü bir şahsa satması durumunda, diğer paydaşlara bu satılan hisseyi aynı şartlarda öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran (inşai) bir haktır. Bu hak sayesinde paydaşlar, taşınmaz üzerindeki ortaklık yapılarını koruma ve yeni bir yabancının ortaklığa dahil olmasını engelleme imkanına sahip olurlar. Öğretideki ve Yargıtay’daki baskın görüş, önalım hakkının yenilik doğuran bir hak olduğu yönündedir.
Önalım Hakkının Kaynakları: Yasal ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Arasındaki Farklar
Önalım hakkı, kaynağına göre iki ana kategoriye ayrılır:
Yasal Önalım Hakkı: Doğrudan kanundan kaynaklanır. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 734. maddeleri, üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazın paydaşları lehine bu hakkı düzenler. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla kendiliğinden doğar ve bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Kanundan bağımsız olarak, taraflar arasında yapılan yazılı bir sözleşme (Türk Borçlar Kanunu m. 237/III gereği adi yazılı şekil şartına tabidir) veya ölüme bağlı bir tasarruf (vasiyetname) ile tesis edilir. Bu sözleşme ile taşınmaz maliki, mülkiyetindeki bir şeyin üçüncü bir kişiye satılması durumunda, önalım hakkı sahibine o şeyi öncelikle satın alma yetkisi tanır.
Her iki önalım hakkı türü de genellikle taşınmazlar üzerinde söz konusu olur. Taşınmaz tanımı, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri kapsar.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Alıcıya Karşı Dava Süreci
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Eski Medeni Kanun’dan farklı olarak, tek taraflı bir irade beyanıyla dava dışında kullanılması kural olarak mümkün değildir. Açılan bu dava, yenilik doğuran (inşai) bir dava niteliğindedir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle bir önalım olayının gerçekleşmesi gerekir. Bu olay, hakkın konusunu oluşturan malın satılması veya ekonomik açıdan satışa eşdeğer, iradi, ivazlı ve cüzi halefiyet yoluyla gerçekleşen bir devir işlemidir. En tipik önalım olayı, paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü bir kişiye satılmasıdır.
Bazı Devir İşlemleri Önalım Olayını Oluşturmaz:
- Bağışlama (karşılıksız devir olduğu için)
- Trampa (kural olarak, ancak muvazaa kanıtlanırsa önalım hakkı doğabilir)
- Miras Paylaşımı (mirasçılar arasındaki özgüleme)
- Şirkete Sermaye Konulması (Yargıtay içtihadına göre)
- Cebri Artırma (ihale yoluyla satış, malikin iradesi dışında gerçekleştiği için)
Önemli bir nokta, önalım hakkının paydaşlara karşı değil, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı kullanılmasıdır. Paydaşlar kendi aralarında pay satışı yaptıklarında önalım hakkı söz konusu olmaz.
Önalım Hakkını Kullanma Süresi: 3 Aylık ve 2 Yıllık Hak Düşürücü Süreler
Önalım hakkı, kanunen belirlenmiş hak düşürücü süreler içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hakim tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır:
Üç Aylık Süre: Satışın, önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bildirimin noter kanalıyla yapılması zorunludur; başka türlü öğrenmeler (yazılı, tapu memuru vb.) bu süreyi başlatmaz. Bildirim yükümlülüğü alıcıya veya satıcıya aittir.
İki Yıllık Süre: Her halükarda, satışın gerçekleşmesinden (bazı görüşlere göre tescilinden) itibaren işlemeye başlar ve mutlak bir süredir.
Eğer alıcı veya satıcı noter aracılığıyla bildirim yapmazsa, üç aylık süre işlemeye başlamaz. Ancak bu durumda dahi önalım hakkı, satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Paydaş İçi Satış ve Fiili Taksimde Önalım Hakkı: Dürüstlük Kuralı
Yasal önalım hakkı, paydaşların kendi aralarındaki satışlarda kullanılamaz; bu hak, paydaşların üçüncü kişilere karşı korunması amacıyla tanınmıştır.
Paylı mülkiyette fiili taksim durumu da önalım hakkının kullanımını etkileyebilir. Eğer paydaşlar taşınmazı aralarında fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir kısmı müstakil olarak kullanıyorsa, fiilen kullandığı kısmı üçüncü bir kişiye satan paydaşa karşı önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşın dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı hareket ettiği ve hakkını kötüye kullandığı savunulabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, fiili taksimin varlığı halinde önalım davası reddedilmelidir. Hakkın kötüye kullanılması iddiası, davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece re’sen dikkate alınır.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Tapuya Şerh ve Süresi
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yazılı bir sözleşme ile kurulur. Bu hakkın sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gereklidir. Tapuya şerh edilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, en çok on yıllık bir süre için kararlaştırılabilir ve şerhin etkisi bu süreyle sınırlıdır. Tapu sicilindeki “beyan” ve “şerh” kavramlarının farklı hukuki sonuçları olduğu unutulmamalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da, yasal önalım hakkı gibi, kural olarak dava yoluyla kullanılır.
Önalım Davasının Sonuçları: Yeni Satış İlişkisi ve Mülkiyetin Geçişi
Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması sonucunda, önalım hakkı sahibi ile payı satın alan alıcı (davalı) arasında, ilk satış sözleşmesinin aynı şartlarını taşıyan yeni bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Önalım Hakkı Sahibinin Kazanımları: Bedel ve Tescil Süreci
Önalım hakkını başarıyla kullanan kişi, önalım davasına konu olan payın mülkiyetini elde eder. Mahkeme kararıyla mülkiyet önalım hakkı sahibine geçer; ancak taşınmaz üzerinde tam yetkiyle tasarruf edebilmesi için kendi adına tapuya tescil yapılması gerekir. Bu tescil, mülkiyetin kazanılması açısından açıklayıcı (bildirici) niteliktedir, kurucu değildir ve herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
Önalım hakkını kullanan paydaş, satılan payı elde etmek için önalım bedelini ödemekle yükümlüdür. Önalım bedeli, kural olarak, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı (alıcı) tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşur.
Önalım Bedelinde Muvazaa İddiası: Gerçek Değeri İspat
Önalım davasında davacı (önalım hakkı sahibi), satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek bedeli yansıtmadığını (bedelde muvazaa) iddia edebilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Yargıtay uygulaması, sadece keşif sonucunda belirlenen bedelin tapudaki bedelden düşük olmasının muvazaayı ispata tek başına yeterli olmadığını belirtir. Muvazaa ispatlandığı takdirde, önalım bedeli olarak gerçek bedel esas alınmalıdır. Yargıtay’ın bedelin belirlenmesi konusundaki yaklaşımı zaman içinde değişmiş olsa da, güncel eğilimler muvazaa durumunda gerçek bedelin ispatına olanak tanımaktadır.
Birden Fazla Paydaş Önalım Hakkını Kullanırsa Ne Olur?
Yargıtay’ın bir içtihadı birleştirme kararına göre, dava konusu pay, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır, payları oranında değil.
Güvenilir Hukuki Çözümler İçin Mermercioğlu Avukatlık Bürosu
Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde istikrarı ve paydaşlar arasındaki güveni korumak amacıyla tesis edilmiş önemli bir haktır. Gerek kanundan doğan gerekse sözleşmeyle kurulan önalım hakkı, paydaşın payını üçüncü kişilere satışı gibi belirli “önalım olayları”nın gerçekleşmesiyle kullanılabilir hale gelir ve mevcut düzenlemede kural olarak dava yoluyla kullanılır. Önalım hakkını kullanan paydaş, satılan payı tapuda gösterilen bedel (muvazaa halinde gerçek bedel) karşılığında edinme imkanına sahip olur, ancak fiili taksim gibi durumlarda hakkın kötüye kullanılması savunmasıyla karşılaşabilir.
Mermercioğlu Hukuk Bürosu olarak, önalım hakkı ve diğer gayrimenkul hukuku konularında müvekkillerimize profesyonel destek sağlıyoruz. Hukuki danışmanlık alarak taşınmazlarınız üzerindeki haklarınızı koruyabilir ve olası riskleri en aza indirebilirsiniz. Bizimle iletişime geçerek, hukuki süreçlerinizde güvenilir bir ortak edinebilirsiniz.
