Kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta bulunmaktadır. Bu makalede, kiracının kira sözleşmesi yaparken göz önünde bulundurması gereken temel hususları ele alacağız.
1.Kiralanan Taşınmazın Mülkiyet Durumu
Kiralanan yerin malikinin ve kira sözleşmesi yapılacak kişinin kim olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Taşınmazın güncel tapu kaydı alınarak malik bilgileri ile taşınmaz üzerindeki şerhler kontrol edilmelidir. Tapu senedinin taşınmazın mevcut mülkiyet durumunu tam olarak yansıtmadığını unutmamak gerekir.
2. Kiralayanın Yetkisi ve Kiralama Yetkisine Sahip Olup Olmadığı
Kiralayan malik değilse veyahut da kiralanan yerin birden fazla maliki varsa, kiralayanın kiralama konusunda yetkili olup olmadığının teyit edilmesi gerekir. Kiralayan vekil aracılığıyla işlem yapıyorsa, vekaletname ve yetkiler detaylı olarak kontrol edilmelidir. Kiralayan tüzel kişi ise, imza sirküleri; gerçek kişi ise, imza beyannamesi ve kimlik bilgileri kontrol edilmelidir. Bu belgeler kira sözleşmesine eklenmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
3.Kiralanan Yer ve Özellikleri
Kira sözleşmesinde kiralanan yerin doğru tanımlanması ve ayrıntılı bir şekilde tarif edilmesi büyük önem taşır. Tapu bilgileri, açık adres, metrekare, cephe, kat gibi ayırt edici özelliklerin sözleşmede net bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca, kiralanan yere ait kroki, fotoğraf gibi belgelerin sözleşmeye eklenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
4.Kira Bedeli ve Artış Oranı
Kira bedeli, ödeme tarihi ve ödeme yapılacak kişinin banka bilgileri açıkça yazılmalıdır. Kira artış oranı da açık, net ve anlaşılır bir şekilde sözleşmede yer almalıdır.
5.Mevcut Kiracının Durumu
Eğer kiralanan yerde hali hazırda bir kiracı bulunuyorsa, kira sözleşmesi imzalanmadan önce mevcut kiracının tahliye edilmiş olduğundan emin olunmalıdır. Tahliye süreci sözleşmede açıkça belirtilmeli ve tahliyeden önce kira ödemesinin başlamayacağına dair maddeler eklenmelidir.
6.İmar Durumu ve Çalışma Ruhsatı
Kiralanan yere ait imar durumu belgesi ve yapı kullanım izin belgesi kontrol edilmelidir. Yapı kullanım izin belgesi olmayan taşınmazlarda çalışma ruhsatı alınamayacağı ve idari birimlerce işletmenin kapatılabileceği unutulmamalıdır. İmar durumu ve yapı kullanımı ile ilgili belgeler, belediye veya ilgili idarelerden temin edilmelidir.
7.Alt Kira Hakkı ve Kira Sözleşmesinin Devri
Kira sözleşmesinde, kiracının alt kira hakkı olup olmadığını belirten bir madde bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralayanın onayı olmaksızın alt kiralama yapılamaz. Kira sözleşmesinin devri de kiralayanın onayına bağlı olup, bu husus sözleşmede detaylı olarak düzenlenmelidir.
8.Teslimat ve Teslim Tutanağı
Kiralanan yerin teslimi, yazılı bir teslim tutanağı ile yapılmalı ve sözleşmede teslim anındaki durum ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Teslim anında kiralananın durumu, fotoğraf ve benzeri dokümanlarla belgelenmeli ve kira sözleşmesine eklenmelidir.
9.Kira Sözleşmesinin Şerh Edilmesi
Özellikle işyeri kiralamalarında, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi önem arz etmektedir. Bu şerh, taşınmazın kiralayan tarafından üçüncü kişilere satılması durumunda kiracının haklarını koruyacaktır.
10.Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesi ve Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracı, makul bir süre kira bedelini ödeyerek kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilir. Ancak, bu durumda kiracının makul süreye ilişkin ödeme yapma zorunluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmelerine, kiracının belirli bir süre önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi süresinden önce feshedebileceğine ilişkin maddeler eklenmesi tavsiye edilmektedir.
11.Tahliye Sonrası Süreç
Kiralananın tahliye edilmesi halinde, tahliye tutanağı ve ibra belgesi imzalanmalıdır. Kiralayanın taşınmazı teslim almaktan imtina etmesi durumunda ise, teslimat mahkeme veya noter kanalı ile yapılmalıdır.
Güvenilir Hukuki Çözümler İçin: Mermercioğlu Avukatlık Bürosu Yanınızda
Kiracı olarak, bir kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar oldukça geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Kiralanan taşınmazın mülkiyet durumu, kiralayanın yetkisi, kira bedeli, imar durumu ve teslimat süreçleri gibi konulara özen göstermek, hem mevcut haklarınızı korumanıza hem de gelecekte karşılaşabileceğiniz hukuki sorunları önlemenize yardımcı olacaktır. Sözleşmenin her bir maddesinin dikkatlice incelenmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması, kira ilişkilerinizin sorunsuz bir şekilde yürütülmesini sağlayacaktır.
