Kira bedelinin güncellenmesi, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önemli hukuki ve mali etkiler doğurabilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde konut ve çatılı iş yerlerinde uygulanan kira bedeli düzenlemeleri, belirli kurallara ve sınırlamalara tabi tutulurken, diğer kira türlerinde taraflara daha fazla esnek alan bırakılmıştır. Bu yazıda, kira bedelinin belirlenmesi ve güncellenmesi sürecinde dikkate alınması gereken temel hususları, TBK düzenlemeleri kapsamında detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kira Bedeli Artış Oranı Nedir?
TBK Madde 344/1’e göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar kira bedeli artış oranını serbestçe belirleyebilir, ancak bu oran belirlenen üst sınırı aşamaz.
Taraflar Arasında Artış Oranı Kararlaştırılmamışsa Ne Yapılır?
Taraflar arasında kira bedeli artış oranı kararlaştırılmamışsa, TBK Madde 344/2’ye göre, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek şartıyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Taraflar, hâkimden yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir, ancak belirlenen üst sınır yine tüketici fiyat endeksindeki değişim oranına göre olacaktır.
Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Nasıl Yapılır?
Taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli TBK Madde 344/3 düzenlemesi doğrultusunda belirlenir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Yabancı Para Olarak Kararlaştırılan Kira Bedeli Artar Mı?
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması durumunda TBK Madde 344/4 hükümleri geçerlidir. Düzenlemeye göre, kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, üzerinden beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl sonra, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri nazara alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde yeni kira bedeli belirlenir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası Dışındaki Kiralamalarda Sınır Var Mı?
Konut ve çatılı iş yeri kirası dışındaki kiralamalarda, kira bedelinin belirlenmesi tarafların serbest iradesine bırakılmıştır.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, her zaman açılabilir. Ancak, davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenecek kira bedelinin uygulanacağı kira dönemi açısından önemlidir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm yoksa, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için; ya yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açılmış olmalı, ya da yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, TBK Madde 345/2 uyarınca, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira bedelinin belirlenmesi davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4 uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise HMK Madde 6’ya göre davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. HMK Madde 10’a göre, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.
Güvenilir Hukuki Çözümler İçin: Mermercioğlu Avukatlık Bürosu Yanınızda
Kira bedelinin güncellenmesi, kiracılar ve kiraya verenler için hem hukuki hem de mali açıdan kritik öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nun belirlediği kurallar doğrultusunda, kira bedelinin artışı sınırlı bir çerçevede gerçekleştirilebilir ve bu sürecin hukuki çerçevesi oldukça net bir şekilde çizilmiştir. Tarafların bu kuralları dikkate alarak kira bedelini belirlemeleri ve gerektiğinde yasal yollarla uyuşmazlıkları çözmeleri, her iki tarafın da haklarının korunmasını sağlar. Kira bedelinin güncellenmesine ilişkin detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için hukuki danışmanlık hizmetlerinden yararlanabilirsiniz.
