Kira ilişkilerinde, mülk sahibinin kiracıyı belirli bir tarihte tahliye etmesini sağlayan önemli bir hukuki araç olan tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracı, kiraladığı gayrimenkulü belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermesine rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, ev sahibi (kiraya veren), bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak, bu güçlü hukuki enstrümanın geçerli olabilmesi ve mülk sahibinin haklarını koruyabilmesi için kanunda belirtilen geçerlilik şartlarının eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi hayati önem taşır.
Tahliye Taahhüdünün Olmazsa Olmazları:
- Tahliye Taahhüdü Mutlaka Yazılı Olmalıdır: Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için en temel koşul, bu taahhüdün yazılı şekilde yapılmış olmasıdır. Kanun, bu yazılı şeklin bir noter tasdiki zorunluluğu aramamaktadır. Ancak, taahhüdün içeriğinin açık, anlaşılır ve kiracının serbest iradesiyle verildiğini gösteren bir belge bulunmalıdır. Söz uçar, yazı kalır prensibi burada da geçerlidir ve olası anlaşmazlıkların önüne geçmek adına yazılılık şartı vazgeçilmezdir.
- Kiracı veya Yetkili Temsilcisinin İmzası: Kimler Taahhütte Bulunabilir? Tahliye taahhütnamesini imzalayan taraf, bizzat kiracı veya onun yasal olarak yetkilendirilmiş temsilcisi olmalıdır. Eğer kiralanan taşınmazda birden fazla kiracı bulunuyorsa, her bir kiracının ayrı ayrı veya aynı belgede imzasının bulunması zorunludur. Özellikle aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince, eşin açık rızası da aranmaktadır.
- Kesin ve Belirlenebilir Tahliye Tarihi: Hangi Gün Boşaltılacak? Tahliye taahhüdünde, kiralanan mülkün hangi tarihte boşaltılacağı açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler veya gelecekteki bir olaya bağlı tarihler (örneğin, “oğlum evlenince”) taahhüdün geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir. Kesin bir tarih (gün, ay, yıl olarak) belirtilmesi, hem kiracının yükümlülüğünü anlaması hem de ev sahibinin tahliye sürecini öngörebilmesi açısından hayati önem taşır.
- Kira Sözleşmesinden Sonraki Tarih: Taahhüt Ne Zaman Verilmeli? Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sorun da, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı anda veya kira sözleşmesi imzalanmadan önce alınmasıdır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun açık hükmü gereğince, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi yapılırken alınan taahhütler, kiracının özgür iradesiyle hareket etmediği ve baskı altında kaldığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir.
Geçersizlik İddiası ve İspat Yükümlülüğü:
Eğer kiracı, verilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu iddia ediyorsa (örneğin, sonradan doldurulduğu veya kira sözleşmesiyle aynı anda alındığı gibi), bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları, boş bir tahliye taahhütnamesine imza atan kiracının, karşı tarafa duyduğu güvenin sonuçlarına katlanması gerektiği yönündedir. Ancak, taahhüdün sonradan doldurulduğuna dair somut deliller sunulması durumunda, mahkeme bu iddiayı değerlendirecektir.
Yeni Malik ve Tahliye Talebi:
Kira sözleşmesi devam ederken mülkiyetin el değiştirmesi durumunda, yeni malik, önceki malik zamanında kiracı tarafından verilen geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu durum, kira ilişkisinin devamlılığını ve mülkiyet hakkının korunmasını sağlar. Benzer şekilde, kiracının kira sözleşmesini devretmesi halinde, yeni kiracı da önceki kiracının verdiği geçerli tahliye taahhüdü ile bağlı olabilir. Bu süreçlerde, hem yeni malikin hem de yeni kiracının haklarını ve yükümlülüklerini doğru bir şekilde anlaması, hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi için kritik öneme sahiptir.
Kiracıyı Tahliye Etme Süresi: Ne Kadar Zamanınız Var?
Kiracı, taahhüt ettiği tahliye tarihinde kiralanan yeri boşaltmazsa, ev sahibi (kiraya veren), bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatma veya tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu bir aylık süre hak düşürücü bir süredir ve kaçırılması durumunda, ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye hakkını kaybeder. Ancak, ev sahibi bu bir aylık süre içinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirir ve bu bildirim aynı süre içinde kiracıya ulaşırsa, dava açma süresi bir kira yılı uzatılabilir.
Hukuki Güvenceniz İçin Doğru Adımlar:
Tahliye taahhüdü, kira ilişkilerinde ev sahibinin elindeki önemli bir hukuki araç olmakla birlikte, geçerliliği sıkı şartlara bağlanmıştır. Bu nedenle, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bu konudaki yasal düzenlemeleri ve Yargıtay içtihatlarını dikkatle incelemesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle tahliye taahhüdünün yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra verilmesi ve kesin bir tahliye tarihi içermesi gibi temel unsurlara özen gösterilmelidir.
Kira hukuku karmaşık bir alandır ve tahliye taahhüdünün düzenlenmesi, yorumlanması ve uygulanması uzmanlık gerektirebilir. Haklarınızı korumak ve hukuki süreçleri doğru yönetmek adına, Mermercioğlu Avukatlık Bürosu olarak sizlere güvenilir hukuki çözümler sunmaktan memnuniyet duyarız. Kira sözleşmeleri, tahliye taahhütleri ve diğer hukuki konularda profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
